¿Pero que es la Hipoteca Inversa?
La Hipoteca Inversa se ha convertido en un tema de actualidad e interés en los últimos tiempos en España debido principalmente al empeño de algunos especialistas en pensiones en promocionar un producto financiero que, al margen de demagogias de carácter político, esta indiscutiblemente destinado a mejorar la calidad de vida de las personas mayores de 65 años o dependientes, y con más motivo en el particular caso español.
La concentración del ahorro en vivienda es un hecho en España: el 90 % de los mayores españoles tienen vivienda en propiedad, somos el país con más potenciales usuarios de la Hipoteca Inversa salvo Italia, por delante de Reino Unido. Además, contamos con una legislación específica, exigente y garantista que incentiva adecuadamente al prestatario con importantes exenciones fiscales. España será el país más envejecido del mundo junto a Japón en 2050, y hay una carencia de ahorro finalista en planes de pensiones y jubilación
En un lenguaje coloquial y explicando este producto de un modo más sencillo, puede decirse que una hipoteca inversa es un préstamo o crédito hipotecario, reservado a las personas mayores de 65 años, por el cual una entidad financiera o aseguradora pone a disposición del cliente un capital en forma de un solo pago o en pagos periódicos, a cambio de que ésta utilice su vivienda como garantía. La cantidad que concederá la entidad financiera dependerá del valor de la vivienda y de la edad del cliente: cuanto mayor valor del inmueble y mayor edad del solicitante, mayor será el importe que se puede recibir.
¿Cuánto dinero percibe el cliente de una hipoteca inversa?
La cantidad que concederá la entidad financiera dependerá del valor de la vivienda y de la edad del cliente: cuanto mayor sea el valor del inmueble y mayor la edad del solicitante, mayor será el importe que se puede recibir. Es habitual que la entidad calcule cuánto dinero va a prestar al cliente en función de qué deuda se acumule a la finalización de la esperanza de vida del cliente. Por ejemplo, la renta o pago único que se abone al cliente más los intereses supondrán un porcentaje del valor de tasación de la vivienda en la fecha de finalización de la esperanza de vida.
¿Cómo se percibe el dinero de la hipoteca inversa?
Existen varias modalidades de cobro:
• En forma de cantidad única a percibir en el momento de la firma de la operación.
• En forma de renta temporal o vitalicia.
• En forma mixta, como combinación de las dos anteriores.
¿Cómo se realiza la valoración de la vivienda?
Se realiza una tasación por una sociedad tasadora homologada por el Banco de España. La tasación se realiza según la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.
¿Qué requisitos se le exigen a la vivienda para poder contratar el producto?
La vivienda tiene que estar tasada y asegurada contra daños y el acreedor hipotecario por el continente asegurado deben ser la entidad prestamista. Para poder tener los beneficios fiscales, rebajas en los costes notariales y aranceles registrales, la vivienda debe ser la habitual.
¿Se pierde la propiedad de la vivienda al contratar una hipoteca inversa?
Con la hipoteca inversa la vivienda únicamente se utiliza como garantía hipotecaria pero en ningún momento se pierde la propiedad, contrariamente a lo que generalmente se piensa sobre este producto.
¿Cuándo hay que devolver la cantidad prestada? ¿Hay cuotas mensuales de amortización? ¿Qué alternativas hay para devolver la deuda?
La deuda generada no se exige hasta el fallecimiento del titular o titulares. Hay una carencia absoluta de capital e intereses. Por tanto, la devolución del préstamo o crédito la realizarán los herederos del titular a su fallecimiento, que normalmente tienen las siguientes opciones:
• Quedarse con la vivienda, pagando la deuda o constituyendo una hipoteca para liquidarla.
• Vender la vivienda, quedándose con el dinero sobrante una vez pagada la deuda.
• Renunciar a la herencia y que la entidad ejecute la hipoteca.
¿Puedo cancelar anticipadamente una hipoteca inversa?
La hipoteca inversa se puede cancelar en cualquier momento devolviendo la cantidad prestada hasta la fecha más los intereses generados.
¿Qué entidades pueden comercializar hipotecas inversas con las ventajas de la Ley 41/2007?
Podrán ser concedidas por las entidades de crédito, por las entidades aseguradoras y los establecimientos financieros de crédito autorizados para operar en España.
¿Es obligatoria la participación de un asesor independiente al contratar una hipoteca inversa?
La ley 41/2007 establece que las entidades que concedan hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto. Este servicio de asesoramiento independiente se suele prestar por una sociedad ajena a la entidad que concede la hipoteca inversa. El asesor independiente deberá cumplir con las condiciones, forma y requisitos para la realización de estas funciones de asesoramiento que exige el Ministerio de Economía y Hacienda.
¿Cómo tributan las cantidades que se perciben a través de una hipoteca inversa? ¿Existe algún tipo de exención fiscal?
El legislador ha querido apoyar decididamente este producto destinado a mejorar la calidad de vida de nuestros mayores concediéndole importantes ventajas fiscales como la exención del impuesto de actos jurídicos documentados, reducción del 90% de los aranceles registrales y tratamiento de “documento sin cuantía” en el caso de los aranceles notariales. Además, los importes obtenidos por la hipoteca inversa (ya sea el importe único inicial o las rentas mensuales) no tributan en el IRPF al tratarse de disposiciones de una cuenta de préstamo o crédito.
¿Qué gastos tiene una hipoteca inversa?
Para formalizar una hipoteca inversa hay gastos de Notaría, Registro Mercantil y Gestoría, que puede asumir la entidad comercializadora o adelantarlo en nombre del cliente con cargo al préstamo. También hay gastos de tasación de la vivienda que normalmente suele asumir el cliente. Y lógicamente, la entidad comercializadora cobra un tipo de interés por el dinero prestado.
Fuente: LIBRO BLANCO DE LA HIPOTECA INVERSA. Óptima mayores
