Del valor catastral al valor del suelo: eficiencia, equidad y uso productivo de la propiedad
- DIAGNÓSTICO
La fiscalidad sobre la propiedad inmobiliaria en España es compleja, redundante y en parte anacrónica:
- El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)es el principal tributo local, pero su base imponible (valor catastral) no refleja con fiabilidad el valor real de los inmuebles ni su uso efectivo del suelo.
- Existe una triple imposiciónsobre la vivienda:
- IBI (local),
- imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF,
- e Impuesto sobre el Patrimonio (IP), cuando procede.
- No se penaliza el acaparamiento especulativo de suelo urbanoni se incentiva suficientemente su puesta en uso.
- La estructura actual desincentiva la rehabilitación o mejora de edificios, ya que el IBI grava el conjunto del inmueble (suelo + construcción).
- El sistema actual no cumple los principios de eficiencia, neutralidad ni equidad horizontal, y obstaculiza el desarrollo de un mercado de vivienda más dinámico y asequible.
2) PROPUESTA: SUSTITUCIÓN DEL IBI POR UN IMPUESTO LOCAL SOBRE EL VALOR DEL SUELO
Estructura del nuevo impuesto
- Base imponible: valor de mercado del suelo urbanizado o urbanizable, excluyendo el valor de la edificación.
- Periodicidad: anual, como el IBI.
- Gestión: municipal, pero con valoraciones homogéneas y centralizadasdesde el Catastro, revisadas periódicamente con métodos automatizados basados en precios de mercado (como en países nórdicos o Nueva Zelanda).
- Tipo impositivo: definido por cada ayuntamiento, dentro de una horquilla nacional fijada por ley estatal(por ejemplo: 0,5%–1,2% del valor del suelo).
- Exenciones estrictamente limitadas: solo para suelos de dominio público o protegidos por razones ambientales o patrimoniales.
Transición
- El nuevo impuesto sustituiría por completo al IBI, que quedaría derogado.
- También se eliminaría la imputación de renta inmobiliaria en el IRPF para vivienda habitual, evitando la actual doble imposición sobre el uso propio del inmueble.
- Se revisaría la compatibilidad con el Impuesto sobre el Patrimonio, que debería suprimirse o reformularse profundamente para evitar redundancias.
Justificación
Eficiencia y neutralidad:
- El suelo es un factor de producción inelástico: su oferta no responde a precios ni a impuestos. Por tanto, gravarlo no distorsiona decisiones económicasni reduce inversión.
- Penaliza el uso improductivo del suelo urbano(como solares sin edificar o activos inmobiliarios desocupados).
- No desincentiva la mejora o rehabilitación de edificios, al gravar solo el suelo y no las construcciones.
Equidad horizontal:
- Refleja mejor la capacidad económica realasociada a la tenencia de inmuebles, especialmente en áreas tensionadas con fuerte revalorización del suelo.
- Corrige injusticias generadas por valoraciones catastrales obsoletas, que pueden beneficiar a inmuebles antiguos en zonas prime frente a nuevos en zonas periféricas.
Autonomía financiera municipal:
- Proporciona una base fiscal más transparente, estable y controlablepara los ayuntamientos.
- Refuerza la corresponsabilidad fiscal y mejora la rendición de cuentas local.
3) PROPUESTA: TRIBUTACIÓN SOBRE ADQUISICIÓN DE VIVIENDA
Unificación parcial y armonización IVA–ITP
- Se propone avanzar hacia una convergencia funcional de los dos impuestos:
- Establecer una base de cálculo homogénea: valor de referencia público, revisable periódicamente, con posibilidad de impugnación motivada.
- Para operaciones entre particulares, se mantendría un ITP simplificadocon un tipo nacional del 5%, de carácter finalista.
- Para operaciones sujetas a IVA, mantener el 10% solo para vivienda habitual de nueva construcción, con posibilidad de diferimiento en el pago(ver siguiente punto).
Establecimiento de un régimen de diferimiento del pago del IVA e ITP en la compra de vivienda habitual
Se propone introducir la posibilidad de diferir el pago tanto del IVA como del ITP en la adquisición de vivienda habitual, en condiciones similares, para garantizar la neutralidad entre vivienda nueva y usada.
- Ámbito:
- Viviendas adquiridas como residencia habitual, ya sean nuevas (sujetas a IVA)o usadas (sujetas a ITP).
- Personas físicas residentes en España, sinotra vivienda en propiedad.
- Duración del aplazamiento:
- Hasta 10 años, con posibilidad de amortización anticipada sin penalización.
- Forma de pago:
- Cuotas anuales fijas, incorporadas al recibo municipal o gestionadas por la AEAT (en el caso del IVA) o por las agencias autonómicas (en el caso del ITP).
- Tipo de interés:
- Cero o simbólico (p. ej., vinculado al interés legal del dinero).
Justificación:
- El pago de estos tributos puede suponer entre un 6% y un 10% del valor de compraventa, lo que genera una barrera de entrada especialmente elevada para jóvenes y familias con ahorro limitado.
- El diferimiento mejora la liquidez inicialde los hogares, sin renunciar a la recaudación futura, y permite transformar un coste inicial en un pago recurrente más asumible.
- Introducir un régimen paralelo para IVA e ITPgarantiza neutralidad fiscal entre vivienda nueva y usada, evitando distorsiones de elección no deseadas.
- CONCLUSIÓN
La reforma de la fiscalidad inmobiliaria debe abordar tanto la tenencia como la adquisición de vivienda con criterios de eficiencia, neutralidad y equidad.
La sustitución del IBI por un impuesto sobre el valor del suelo permitiría desincentivar el uso especulativo del suelo urbano, simplificar la tributación sobre la propiedad y dotar a los ayuntamientos de un instrumento más transparente y progresivo.
Complementariamente, armonizar la tributación por la compra de vivienda mediante una base objetiva común para IVA e ITP y un régimen de pago diferido en vivienda habitual, reduciría barreras de acceso, corregiría distorsiones entre vivienda nueva y usada y reforzaría la equidad intergeneracional.
Ambas medidas constituyen un paso decisivo hacia una fiscalidad inmobiliaria moderna, funcional y al servicio de una economía urbana más justa y dinámica.
Fuente: Propuestas posibles para una España deseable. Capítulo 3: Reforma tributaria
