Los alquileres vacacionales en España se han convertido en una opción muy popular para los propietarios que buscan obtener ingresos adicionales. Los datos lo demuestran: España es el segundo país, por detrás de Francia, que registra más estancias de alquileres turísticos según la oficina de estadística de la Unión Europea y el último informe de Eurostat .
La Federación Española de Asociaciones de Vivienda y Apartamentos Turísticos (FEVITUR) señala que las viviendas turísticas en nuestro país, suponen alrededor del 31,5% de las ofertas de alojamiento vacacional y el INE ha contabilizado un total de 311.518 viviendas de este tipo en agosto de 2022.
Sin embargo, detrás de la comodidad y la flexibilidad que ofrecen estos alquileres, se esconden obligaciones administrativas y fiscales importantes que los propietarios deben cumplir. La regulación de las viviendas vacacionales y las obligaciones asociadas pueden variar según la comunidad autónoma en España, lo que a menudo genera confusión entre los propietarios.
PENSIONISTA DE JUBILACIÓN Y RENTAS DEL TRABAJO
Sabido es que la pensión de jubilación es, generalmente incompatible con otras rentas de trabajo que supongan estar de alta en cualquiera de los regímenes de la Seguridad Social.
Pero en la actualidad hay una situación que encaja en el régimen de compatibilidad entre trabajo y pensión de jubilación dado que la norma general de incompatibilidad solo impide la compatibilidad entre la pensión de jubilación y el trabajo por cuenta ajena o propia, que dé lugar a su inclusión en el campo de aplicación de algunos de los Regímenes Especiales de la Seguridad Social
Esta excepción consiste en «la realización de trabajos por cuenta propia cuyos ingresos anuales totales no superen el salario mínimo interprofesional (SMI), en cómputo anual» (art. 213.4 de la LGSS)
Es de notar que cuando el trabajador por cuenta propia no cumpla con la característica de la habitualidad quedará al margen del RETA y, por tanto, su actividad será compatible con el cobro de la pensión pues se se suele considerar un indicio de no habitualidad no superar, en cómputo anual, el importe del SMI.
En cualquier caso, ante la inexistencia de desarrollo reglamentario de lo preceptuado en el artículo 213.4 de la LGSS, conviene tener en cuenta las siguientes cuestiones: el cómputo anual de los ingresos por trabajo debe entenderse realizada al año natural, por ser este el criterio utilizado para establecer normativamente el SMI; ante lo difícil que puede resultar para el pensionista de jubilación calcular si al fin del año sus ingresos por sus actividades desarrolladas por cuenta propia superarán o no el SMI resulta conveniente que el pensionista comunique a la Seguridad Social inicio de los trabajos por cuenta propia, demostrando así su buena fe, y ello sin perjuicio de que si, efectivamente, se supera la cuantía del SMI, se proceda a regularizar la situación al final del ejercicio anual, en lo que respecta a las cotizaciones a realizar, así como a las cantidades a reintegrar; parece que los ingresos a considerar para determinar si se supera o no el SMI en cómputo anual son los ingresos brutos, pues el artículo 213.4 se refiere a «ingresos anuales totales», sin mayores especificaciones, lo que es revelador de que no ha existido intención de que se computen solamente los ingresos netos.
PENSIONES CON COMPLEMENTO A MÍNIMOS
En el caso de recibir los complementos a mínimos de la pensión que es una cantidad complementaria que se añade al importe de la pensión cuando la pensión no alcance el mínimo fijado legalmente es preciso advertir que a lo largo del ejercicio 2023 los pensionistas no perciban (o prevean percibir) rentas acumuladas superiores a 8.614,00 euros (con cónyuge no a cargo o sin cónyuge o de 10.048,00 euros en el caso de cónyuge a cargo, Estos ingresos incluyen las rentas del trabajo, de capital y de actividades económicas y las ganancias patrimoniales, pero no se computa el importe de la pensión.
PENSIONISTA DE JUBILACIÓN Y RENDIMIENTOS DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS (RAE) Y RENDIMIENTO DEL CAPITAL INMOBILIARIO (RCI)
Excepto en el caso del complemento a mínimos nada impide que un jubilado tenga otras rentas provenientes del capital mobiliario o inmobiliario o de actividades económicas, pero en todo caso es preceptivo cumplir con las obligaciones tributarias que de ello deriven.
Según el artículo 27 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, “se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.”
Por otro lado, la Ley enumera una serie de actividades cuyos rendimientos siempre tienen esta calificación: las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas.
De esta definición cabe señalar que los RAE pueden proceder solo del trabajo personal de sujeto, solo del capital o de ambos conjuntamente, por lo que podrían confundirse con otras figuras tributarias.
Todas las rentas se imputan a su titular, pero las derivadas de la explotación de un bien de propiedad exclusiva de uno de los cónyuges, si el régimen matrimonial es el de gananciales, se imputarán por mitad a cada uno de los cónyuges.
Hay supuestos en los que puede ser difícil diferenciar si los rendimientos han de calificarse como de actividades económicas o de otro tipo. Con carácter general, dice la Ley que los rendimientos del capital son los que proceden directa o indirectamente de los elementos del patrimonio del contribuyente, ya sea mueble o inmueble.
Pero, como hemos visto, su explotación también puede dar lugar a un rendimiento de la actividad económica. En concreto, suele existir una especial confusión con los rendimientos obtenidos del alquiler de pisos o locales; rendimiento del capital inmobiliario (RCI).
Por ejemplo, sería el caso de una persona que tuviese en alquiler 10 pisos, de forma que gana una renta por todos ellos de 90.000 euros al año. ¿Es correcto valorar el ingreso como RCI o sería más adecuado considerar que la persona está desarrollando una actividad empresarial y por lo tanto son RAE? ¿Dónde se encuentra el límite? Bien, la ley ha situado la diferencia en el artículo 27.2 LIRPF.
En el caso del arrendamiento de inmuebles, se considera Rendimiento de las Actividades Económicas (RAE) cuando concurran las dos siguientes circunstancias: que el contribuyente tenga un local destinado exclusivamente al arrendamiento y que cuente al menos con un empleado a tiempo completo.
La diferencia fundamental está en la intención del contribuyente de intervenir con ellos en el mercado y en la ordenación por cuenta propia de medios de producción y/o de recursos humanos, con la finalidad de intervenir en la producción y distribución de bienes y servicios.
Ejemplo, si alguien alquila un coche a un particular, el precio pagado será para él un rendimiento del capital mobiliario. Pero si se dedica a la actividad de alquiler comercial de vehículos, con un local donde los tenga a la venta y con personal contratado, estamos claramente ante un Rendimiento de Actividades Económicas.
En otras situaciones la frontera queda más ambigua, del tal forma que la Administración ha de trazar la línea divisoria en cada uno de los casos concretos.
RENDIMIENTO DEL CAPITAL INMOBILIARIO (RCI) POR ALQUILER VACACIONAL DE UNA VIVIENDA
Muchas veces una persona que alquila una vivienda de forma vacacional se plantea si es necesario darse de alta en el RETA como autónomo, dado que percibe unos ingresos por una actividad. Depende de varios factores y debe ser evaluado caso por caso. En principio la obligatoriedad dependerá de la habitualidad de los servicios
Actualmente, en España no existe una norma que regule este tipo de alojamientos a nivel estatal, puesto que la ley de alquileres se centra básicamente en la relación habitual entre arrendador y arrendatario y no menciona la situación de los alquileres en vacaciones. La normativa turística es competencia de las comunidades autónomas, que pueden establecer sus propias normativas de alquiler vacacional. Es por ello que muchas veces se plantea la duda de si es obligatorio darse de alta como autónomo si se gestiona uno o varios alquileres vacacionales.
El alta como autónomo siempre depende de la habitualidad
‘El darse de alta como autónomo no depende de los ingresos que se obtienen por una actividad, sino de la habitualidad’. La Seguridad Social establece que, cuando exista una habitualidad en el desempeño de una actividad por cuenta propia, es necesario darse de alta en el RETA, aunque no ha aclarado cuándo una actividad se considera habitual. En el caso de los alquileres de viviendas para uso vacacional, aquellos propietarios que desarrollen una actividad lucrativa de forma no habitual porque obtienen unos ingresos extras mediante el arrendamiento de una o varias vivienda, estarían exentos de convertirse en autónomos (y pagar todos los meses la cuota correspondiente a la Seguridad Social). Otra situación distinta sería en el caso que dicha actividad de alquileres vacacionales se convierta en negocio habitual. En ese caso, sí estaría obligatorio darse de alta como autónomo.
No hay una norma que recoja ni el número de apartamentos que debe tener en alquiler un propietario para estar obligado a darse de alta, ni los ingresos que puede facturar, ni tampoco el periodo de tiempo que puede tenerlo arrendado. La Seguridad Social analizará cada caso y verá si se trata de ingresos de la persona que de manera habitual arrienda un apartamento turístico.
Los arrendamientos vacacionales siempre se deben declarar a Hacienda
Aquellos propietarios que alquilen una vivienda para uso turístico, no deban estar dados de alta como autónomos, siempre tienen la obligación de darse de alta censal a través del modelo 036 o 037. Según la Agencia Tributaria, el alquiler de pisos o apartamentos para fines de semana o periodos determinados de tiempo, constituye una actividad propia del Epígrafe 861.1 de la Sección primera de las Tarifas, “Alquiler de viviendas”.
Todos los propietarios de viviendas que las pongan en alquiler tendrán que incluir estos ingresos en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que esos rendimientos deben ser declarados como capital inmobiliario. La sanción por no declarar a Hacienda los ingresos obtenidos de un arrendamiento vacacional dependerá de cada caso en concreto, pero el incumplimiento de la normativa de las Comunidades Autónomas puede acarrear multas económicas desde 2.000 euros hasta 150.000 euros.
Con respecto a Hacienda, no declarar los ingresos puede conllevar a sanciones de hasta el 25% de las cantidades no declaradas. Hay que tener presente que Hacienda tiene el derecho a revisar las declaraciones hasta en un plazo de cinco años posteriores.
Hacienda pedirá datos de los particulares a las plataformas de alquiler de viviendas
Los operadores digitales de comercio electrónico, como Amazon, o del sector inmobiliario, como lo es Airbnb, tendrán que informar a Hacienda sobre los propietarios o negocios que vendan, o alquilen, a través de sus plataformas.
Dicha obligación empezará a producirse desde el 1 de enero de 2024, pero la Agencia Tributaria explicó que se requerirán datos sobre este mismo año, por lo que las plataformas podrían empezar en cualquier momento a solicitar esta información, ya que como informaron desde Amazon a este medio previamente, la fecha límite para aportar y confirmar sus datos es el 31 de octubre. De lo contrario, podrán tener una multa de 300 euros, sus cuentas quedarán bloqueadas y su actividad suspendida.
. La normativa de la Directiva UE 2021/514 es conocida como la DAC 7. La Agencia Tributaria detalla la información que deberán aportar estas compañías sobre sus vendedores o colaboradores comerciales
- Nombre y apellidos.
- Razón social, en caso de que se trate de una empresa.
- Identificación de la cuenta bancaria donde se reciben las operaciones económicas.
- Datos del titular de la cuenta, si no es el mismo que el vendedor.
- Contraprestación acordada en cada operación.
- Una relación de todas las operaciones.
- Tasas, comisiones e impuestos que el operador haya retenido al autónomo cada trimestre.
- En el caso de los inmuebles alquilados en plataformas como Airbnb, también tendrá que aportarse la referencia catastral del inmueble, el tipo de inmueble y el número de días alquilados.
