EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA: HISTORIA Y ACTUALIDAD

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ESPAÑA EN UN PAÍS DE PROPIETARIOS
El franquismo les dijo a los españoles que todos podían tener un piso en propiedad. Sin embargo, el sueño se ha resquebrajado desde la crisis inmobiliaria de 2007, creando más desigualdad y una vuelta a los años treinta, cuando se produjo la mayor huelga de alquileres en la historia del país.

Durante la conocida huelga de alquileres en la Barcelona de 1931, en la que participaron hasta 100.000 familias. Barcelona había sido la Meca de un fuerte éxodo rural con motivo de la Exposición Universal de 1929. Pero, acabada la exposición, acabado el trabajo. Y con el contagio en España de la Gran Depresión, los impagos de alquileres explotaron. En algunos barrios, los desahucios se multiplicaron por cuatro.

La España de los años treinta, cuarenta o cincuenta no era aún un país de propietarios, sino una sociedad de inquilinos: hasta los sesenta, la mitad de la oferta de vivienda en el Estado era en alquiler. Y en 1950 sólo uno de cada veinte madrileños o barceloneses poseía una. Pero en 2007, el Ministerio de Vivienda estimaba que el 87% de los hogares españoles tenían al menos una vivienda en propiedad. ¿Cómo se produjo tamaña revolución?

Estas palabras las pronunció José Luis Arrese, primer ministro de Vivienda de la historia española, en un discurso ante las Cortes franquistas pronunció la frase: “Queremos una sociedad de propietarios, no de proletarios” La sociedad tenía que ser una “república de propietarios”.

Unos doce millones de españoles (alrededor del 40% de la población de la época) cambiaron de casa entre 1951 y 1975, mayoritariamente en migraciones hacia grandes polos económicos como Madrid, Barcelona o el País Vasco. Y, con ellas, aparecía el chabolismo. La frase de Arrese se concretó en una profunda intervención en el panorama inmobiliario. Mientras el franquismo desincentivaba el alquiler de vivienda, la ley de viviendas de renta limitada de 1954 posibilitó la construcción de millones de viviendas protegidas financiando el 60% de su valor. Pero no se ayudaba directamente a los españoles sino que se subvencionaba a los operadores privados para levantar aquellos edificios de muchos pisos y baja calidad que rodean las como el Polígono Sur de Sevilla, la Ciutat Meridiana en Barcelona y Aluche o Móstoles en Madrid. Estalló un auténtico boom de la construcción: entre 1961 y 1975 el II Plan Nacional de Vivienda construyó cuatro millones de pisos. Muchas fortunas de la era franquista que perduran hasta nuestros días son deudoras de estas ayudas. Para rematar, se creó el Banco Hipotecario de España, que compensaba el recelo de los bancos privados a conceder hipotecas de riesgo a las clases trabajadoras.

De golpe y porrazo no sólo se podían construir casas para los españoles (cuyo crecimiento poblacional pronto se estancaría), sino también como segundas residencias o alojamientos turísticos. Así pues, el potencial inmobiliario se expandía casi hasta el infinito, siempre que se consiguiera fomentar lo suficiente la llegada de turistas.

España aprendió a construir y, para el final del periodo conocido como desarrollismo (1959-1974), cada año salían al mercado 400.000 viviendas nuevas. Si bien el país se convertiría en una democracia, nunca se produjo la transición de lo que podríamos calificar de franquismo inmobiliario. Entre 1999 y la crisis de 2007, cada año se iniciaban más de medio millón de nuevas viviendas. Resultado: hoy España es uno de los países desarrollados con más unidades habitacionales por habitante (más de quinientas por cada mil españoles), según datos de la OCDE. También hay tres millones de viviendas vacías y tres millones de segundas residencias, el parque más grande de Europa.

Con la llegada de la democracia, el Estado fue abandonando su tradicional papel de subvencionador de vivienda protegida en propiedad. Aun así, se siguió fomentando la propiedad en detrimento del alquiler a través de deducciones fiscales. Si a principios de los años noventa el 50% de la inversión en vivienda del Estado se hacía a través de esta fórmula, para 2003 era el 80%.

Además, se desreguló el acceso al crédito. En los años ochenta, el Banco Hipotecario de España dejó de tener el monopolio de las hipotecas, que empezaron a firmarse con bancos privados. Se extendió su duración y su cuantía, y, con la bajada de los tipos de interés, los españoles se endeudaron como nunca antes. Entre 1994 y 2007 el endeudamiento hipotecario se multiplicó por doce. Aproximadamente en el mismo periodo se construyeron nada menos que seis millones de viviendas.

Entonces estalló la burbuja. La España de los propietarios había llegado a su clímax —87% en 2007— a la vez que el modelo saltaba por los aires. En dos años, el desempleo pasó de un 8% a un 18%, y luego a un 27%. Y de repente, el precio de la vivienda, el principal activo de las familias del país, empezó a bajar. Justo cuando más falta hacía, aquel refugio que el franquismo le había prometido a los españoles ya no servía de paraguas. El joyero estaba vacío. Ya no era posible pagar la hipoteca. En los cinco años siguientes a 2007 hubo doscientos desahucios cada día. En 2009 nacía en Barcelona la Plataforma de Afectadas por la Hipoteca. El mismo año en que llegaba a España otra plataforma, esta de alquiler vacacional: Airbnb.

Las nuevas generaciones de españoles tenían que volver a un modelo que consideraban muerto y enterrado: el alquiler. La apuesta por la vivienda en propiedad había supuesto una apuesta paralela por transformar el alquiler en algo residual. Es decir, no es que los españoles no quisieran alquilar, sino que el Estado se había esforzado por convertirlo en algo poco atractivo. En 1985 el primer gobierno del socialista Felipe González había aprobado el llamado Decreto Boyer, en honor al entonces ministro de Economía. Este decreto permitía las subidas de precios de los alquileres urbanos, que estaban sometidas a un fuerte control de precios a través de fórmulas como la renta antigua. El Decreto Boyer dejó de obligar a los caseros a prorrogar el contrato a sus inquilinos si estos así lo deseaban. Una década más tarde, otro decreto introduciría la posibilidad de contratos de sólo un año de duración. Así las cosas, cuando a los españoles —en especial jóvenes— se les cerró la puerta de la propiedad y tuvieron que llamar al timbre del alquiler, se encontraron con un mercado desregulado y con unos derechos muy mermados para los inquilinos.

¿Quién compra vivienda hoy en España? En su mayoría, dice el Instituto de Investigación Urbana de Barcelona en su último informe, personas con patrimonios ya muy elevados. En 2023 y 2024, casi el 60% de compras de vivienda se hicieron al contado, sin hipoteca, incluyendo las de los grandes fondos de inversión; y otro 15% las realizaron extranjeros que ni siquiera residen en el país. La población inquilina ha aumentado de un 13,5% de hogares en 2007 a casi un 19% en 2023. El salto es aún más acusado en las grandes ciudades, con sus desorbitados mercados inmobiliarios. En Barcelona el 44% de los hogares ya viven de alquiler

A diferencia de los inquilinos que se declararon en huelga en Barcelona en 1931 —o los de Tenerife, que lo hicieron en 1933—, en la actualidad quienes viven de alquiler tienen que competir con la especialización turística del país. El sector turístico, es irónicamente responsable de que miles de unidades habitacionales hayan cambiado el uso para el que fueron concebidas. El cálculo está claro: es más rentable alquilar un piso a un turista o a un nómada digital (una forma de turismo de larga duración) que a un residente. Y los lugares turísticos coinciden, poco casualmente, con los lugares con una mayor oferta de trabajo. Es decir, donde los españoles quieren vivir.

Las consecuencias son palpables. En los inicios del siglo XX que vieron la huelga de alquileres de Barcelona, el 95% de la población vivía de alquiler y este suponía sólo un 10% del gasto familiar de los barceloneses. Pero hoy, el español medio tiene que dedicar el 41% de su sueldo al pago del alquiler en una suerte de impuesto a los pobres, una cifra que se dispara entre los jóvenes, en las capitales y las costas. En la misma Barcelona, de hecho, el alquiler medio lleva tiempo por encima del salario mínimo.

COMPRA ACTUAL

La vivienda se ha convertido en uno de los grandes problemas estructurales de Europa. Desde 2015, de hecho, los precios del alquiler y la compra de vivienda han crecido de forma mucho más rápida que los ingresos de la población en la gran mayoría de los países de Europa.

Un indicador por encima de 100 significa que los precios de la vivienda en Europa han crecido a un ritmo más rápido que los ingresos per cápita. Esto son, para el grueso de la población, los salarios y rentas del trabajo.

Los españoles necesitan ahorrar todos sus ingresos de siete años para comprarse una casa. Es un dato inferior al alcanzado durante la burbuja inmobiliaria —en 2007 se necesitaban más de nueve años— pero muy superior al registrado durante los años noventa, cuando se mantuvo por lo general por debajo de los cuatro años de ahorro.

La serie se inicia con una ligera subida entre finales de los ochenta y principios de los noventa, coincidiendo con un repunte del precio del metro cuadrado—aumentó un 10% entre 1989 y 1991—, pero la asequibilidad de la vivienda en propiedad pronto entró en una dinámica descendente que tocó suelo en 1997, cuando se situó en tres años y medio de ahorro. Ese fue el mejor momento para comprar una casa con un mercado hipotecario ya maduro, precios contenidos y sueldos fuertes, reunir la entrada de una vivienda no era demasiado complicado.

El problema es que esa facilidad se convirtió en fiebre. Los precios de la vivienda entraron en una espiral frenética con el cambio de siglo y las compras, lejos de desinflarse, aguantaron el ritmo y en 2006 marcaron un récord histórico en el entorno del millón de compraventas.

La consecuencia es que los años de ahorro íntegro de los hogares españoles necesarios para comprarse una casa se disparó por encima de los nueve entre 2006 y 2008. Y aparte, una burbuja inmobiliaria: los precios desorbitados y el crédito a discreción —espoleado por tipos de interés mínimos y la vista gorda de la banca, que relajó al extremo los requisitos para conseguir una hipoteca— dieron lugar a un exceso de oferta, pelotazos urbanísticos y un sobreendeudamiento peligroso, como se comprobaría años más tarde.

ALQUILER ACTUAL

La situación es especialmente grave en materia de alquiler, por ejemplo los jóvenes españoles deberían destinar de media un 92,1% de su salario neto si quisieran alquilar una casa en solitario.

A nivel europeo, la situación es similar: un cuarto de los inquilinos de la Unión Europea está en riesgo de pobreza, cifra que supera el 30% en países como Países Bajos o España.

PISOS TURÍSTICOS

Los datos apuntan a una tendencia preocupante que está trasformado el paisaje residencial de Europa, especialmente en las grandes ciudades y las regiones de costa: un cuarto de las pernoctaciones turísticas en la UE ya se realizan en plataformas como Airbnb o Booking bajo la fórmula del alquiler vacacional.