Los precios de la vivienda han subido un 17% más que los salarios de los jóvenes desde 2015
El último informe publicado por el Banco de España muestra como los menores de 35 años están siendo expulsados del mercado de compraventa de vivienda al del alquiler, cada vez más tensionado en demanda y precios.
A nadie se le escapa que los jóvenes están siendo uno de los colectivos que más está sufriendo la subida de los precios de la vivienda y el alquiler. Esto se debe, en primer lugar, a que es este segmento de la población el que se está convirtiendo en inquilinos de forma mayoritaria. Así lo indica el último estudio publicado por el Banco de España ‘El mercado del alquiler de vivienda residencial en España’ el cual señala que el porcentaje de hogares cuya persona de referencia tiene entre 30 y 44 años y que viven en una vivienda alquilada ha aumentado del 18,1% en 2007 al 34,3% en 2023; y entre los que tiene menos de 30 años, del 32,2% en 2007 al 56,6% en 2023.
La expulsión de los jóvenes del mercado de la compraventa de vivienda se debe a diversos factores según el Banco de España, el primero de ellos es la subida de precios en comparación con los salarios. El valor de compra de una vivienda de acuerdo con el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) aumentó un 42% entre 2015 y 2022, un 17% más que lo que subió el salario medio bruto de los trabajadores entre 16 y 34 años en el mismo periodo (25%).
A esta realidad se suma la precarización de las condiciones del mercado laboral. Pese a que, en términos generales, las cifras de desempleo han mejorado en España, los trabajadores que tienen una menor formación y los jóvenes, que disponen de una menor experiencia laboral, han mantenido elevadas tasas de desempleo y mayores ratios de parcialidad. Así, en 2023, la tasa de desempleo entre la población activa de 15 a 29 años alcanzó el 21,3%, mientras que la proporción de empleo a tiempo parcial se situó en el 25,3% cifras que contrastan con las del resto de la economía, donde el paro fue del 12,1% y la ratio de empleo parcial del 13,3%.
Unas hipotecas más ‘duras’
El endurecimiento de las condiciones hipotecarias es también una de las grandes razones por las que los jóvenes han estado siendo excluidos de la adquisión de viviendas. Según el informe, los bancos desde las crisis de 2008 han estado implementado unos “estándares crediticios prudentes”. Esto se traduce en que desde 2014, como ejempleo, la relación entre el importe del préstamo y el precio de la vivienda se ha mantenido en torno al 80%, mucho más baja que las ratios superiores al 100% observados entre 2004 y 2007. En 2023, esta ratio bajó al 75%, y la relación entre el préstamo y el valor de la garantía fue del 65%. Además, el porcentaje de préstamos de alto riesgo, donde el principal supera el 80% del valor de la vivienda, se ha reducido a menos del 10%. Estos estándares crediticios más prudentes han desplazado la demanda de vivienda desde la compra hacia el alquiler.
Otro de los factores a tener en cuenta según el informe del Banco de España es la concentración de la población en las grandes ciudades. En 2022, cerca del 70% de los jóvenes de entre 20 y 34 años vivían en áreas urbanas, con un notable aumento en los centros de estas ciudades desde 2014. Un claro ejemplo de esta tendencia es que, según las estadísticas de migraciones internas del INE, Madrid, Barcelona y Valencia recibieron alrededor del 45% de los 180.000 jóvenes que cambiaron de municipio ese año.
Esta concentración no es solo fruto de la población nacional más joven sino también de la nueva población migrante que llega al país, la cual también se establece en su mayoría en las grandes ciudades y comparte las condiciones de precariedad que se han mencionado, en muchos casos aún más agudizadas. Ante los elevados precios de la vivienda en las grandes urbes, los nuevos residentes, a menudo con menores niveles de renta y ahorro, tienden a optar por el alquiler. Además, en los últimos años, esta situación ha impulsado un aumento del alquiler compartido y el alquiler de habitaciones.
La puntilla final: la rigidez en la oferta del alquiler
El mercado del alquiler no estaba preparado para recibir le gran nivel de demanda juvenil y migrante y así se ha podido percibir en los años más recientes donde los precios se han disparado ante una oferta de viviendas que prácticamente no ha aumentado o incluso ha disminuido. La falta de inversiones públicas y privadas unidas a los problemas que afronta la construcción en la actualidad, como la reducida disponibilidad de suelo, el incremento de los costes de construcción o la escasez de mano de obra cualificada en determinadas actividades, han frenado la edificación de obra nueva.
Para el Banco Central la clave se situaba en la vivienda ya construida, donde «la movilización de viviendas residenciales de segunda mano y la conversión de viviendas secundarias en principales» habrían podido hacer frente al aumento de la demanda del alquiler. Sin embargo, el informe analiza que el uso de estos activos inmobiliarios para otras actividades como la vivienda de alquiler temporal o el alquiler turístico lo han impedido. A lo que se suma una pobre capacidad de rehabilitación de las viviendas ya usadas.
La ¿solución? populista está siempre al acecho.
Hay quien propone una «huelga de inquilinos», una movilización mediante la que, de modo masivo, se pretende dejar de pagar la renta que corresponde al alquiler de una vivienda. Se trata de algo tan absolutamente descabellado en su dimensión instrumental, esto es, como medio para resolver un obvio y acuciante problema como el de la falta de vivienda asequible, y en su dimensión sustantiva pues solo en un país en el que la brújula está tan falta de calibración se puede generar una reacción que no sea la de la estupefacción, la alarma o el choteo.
Pero algunos analizan la medida, y se reflexiona con pretensión de «rigor» y «seriedad» sobre si es «legal» y, en su caso, cómo ha de articularse. ¡Y cómo no se nos había ocurrido esto antes a propósito de los préstamos hipotecarios! ¿Para cuándo un sindicato de deudores, que llame a una huelga de impago, y para cuando una huelga sobre el derecho humano a una alimentación sana) o a la cultura, el vestido, etc.?
Lo obvio es que un alquiler es un contrato en el que las obligaciones y derechos mutuos son el resultado del acuerdo de las partes, pero otras son impuestas por la ley, en concreto de una ley de 1994 sucesivamente parcheada. Así, los gastos generales para el adecuado sostenimiento de la vivienda (servicios, tributos, cargas) pueden ser de cuenta del arrendatario, si así se pacta (artículo 20), pero no así «… todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido», que, salvo que fueran imputables al arrendatario, corresponde abonar al arrendador (artículo 21).
¿Qué nos parecería si, como respuesta a la huelga de inquilinos, los arrendadores, acuciados seguramente por la necesidad al no disponer de sus rentas o verlas reducidas, se propusieran llevar a cabo una «huelga de caseros» consistente en no abonar los gastos correspondientes a tales reparaciones, ni la tasa de basuras, por ejemplo, si por contrato les correspondiera hacerlo? ¿Y si la huelga consiste en la no devolución de la fianza?
Unos y otros acudirían a los tribunales de la jurisdicción civil que pronto se colapsarían ante el aluvión de demandas cruzadas. Y no faltarán los que, con la paciencia agotada, acudirán a los mecanismos alternativos de solución de conflictos, esos que a veces incluyen individuos de algún país del Este, curtidos en batallas diversas y muy profesionales a la hora de dar «sustos», o, si se requiere, «pasar a mayores».
Habremos alcanzado así una arcadia donde proliferarán los carteles «no se alquila», allí donde no habrá ya ni rastro de Estado social de derecho porque a más de uno se le olvidó que no hay tal cosa sin Estado de derecho en primer lugar.
La huelga de inquilinos de 1931 en Barcelona.
En 1930, más de la mitad de los vecinos de Barcelona habían nacido fuera de la ciudad que recibió a miles de familias andaluzas, extremeñas, murcianas y gallegas tras la Primera Guerra Mundial. La Ciudal Condal prácticamente duplicó su censo durante los años 30, pasando de tener 600.000 habitantes a más de un millón. La Ciudad Condal fue una de las que más creció durante el período de entreguerras, fruto del importante desarrollo industrial de la época.. Pero el crac estadounidense de 1929 y la crisis económica provocó hambrunas, desahucios y revueltas sociales. Los inquilinos sufrían para pagar sus rentas. La situación era crítica y los alquileres crecían por encima de los salarios –como ocurre ahora, casi 90 años después–.
La falta de vivienda fue la gota que colmó el vaso y en agosto de 1931, 90.000 familias barcelonesas se declararon en huelga y dejaron de pagar sus alquileres. La huelga de alquileres tuvo seguimiento en dos de cada tres viviendas obreras de Barcelona» y los inquilinos ahorraron el importe correspondiente al alquiler durante los casi cuatro meses que duró la iniciativa y también es cierto muchas familias fueron desahuciadas
Tenían tres reivindicaciones básicas: contabilizar el mes de adelanto como una mensualidad, bajar los alquileres un 40% y liberar del pago a las personas en situación de desempleo. Los inquilinos conocían a sus propietarios y podían negociar lo que con un gran tenedor o un inversor sería imposible
En 1931, un obrero no cualificado destinaba entre el 33% y el 38% de su nómina al pago del alquiler, mientras que un trabajador cualificado empleaba el 20%. El porcentaje actual supera con creces el de hace nueve décadas. Esto no es lo único que ha cambiado. Los alquileres representaban durante el verano de la huelga el 95% del parque inmobiliario de Barcelona, es decir, había más inquilinos.
Los expertos coinciden al definir el problema de la vivienda como «algo cíclico» y derivado de la «falta de planificación» urbanística. La movilización de los inquilinos en la Barcelona de entreguerras no tuvo continuidad, al menos significativa, pero vuelve a resonar en las asambleas y concentraciones provivienda. El contexto ha cambiado, pero la crisis de la vivienda es igual de aguda que en 1931. Los precios están fuera de control y las condiciones de vida son insostenibles. España cerró 2023 con 26.659 desahucios y los precios han subido un 5,7% entre abril y junio de este año.
Lo cierto es que el derecho de huelga que recoge la Constitución en el artículo 28 se refiere a los trabajadores asalariados, es decir, aquellos que tienen una relación laboral con una empresa o empresario. Es un derecho individual, pero de ejercicio colectivo. Cuando hablamos de huelga de alquileres, utilizamos los términos de manera inapropiada. Esto supone una dejación de funciones en la prestación de una actividad –abonar el alquiler– y no entra en el ámbito constitucional.
La gente tiene derecho a manifestarse, porque la situación no ha mejorado con la Ley de Vivienda, pero los propietarios pueden acudir a los tribunales si no reciben su dinero.
¿La solución: el alquiler social al estilo vienés?
Lo expertos consultados reiteran que la vivienda social es imprescindible pero siempre que sea en régimen de alquiler. El modelo de Viena permite que muchas personas, aun pudiendo comprar, prefieran el alquiler como «opción segura». No puede construirse vivienda social en régimen de venta porque supone transferencias de renta a sectores de bajos ingresos, cuyas circunstancias pueden variar (a mejor) en el tiempo. Viena, cuyo sistema garantiza arrendamientos asequibles para el 60% de la población, es fruto de un compromiso asumido hace más de un siglo: un extenso parque de viviendas públicas.
El sistema vienés se originó tras la I Guerra Mundial, en 1923, cuando las autoridades construyeron 25.000 hogares para los sectores más pobres de la sociedad. A lo largo de los años, la ciudad ha mantenido su determinación contar hoy con más de 400.000 viviendas sociales -la mitad de ellas de titularidad pública- para una población de dos millones de personas. Madrid dispone de unas 8.650 casas protegidas para más de 3,4 millones de habitantes.
Es un plan sostenible, en el sentido de que los resultados no se logran de la noche a la mañana, sino que llevan décadas invirtiendo su esfuerzo en conseguir que casi ocho de cada diez alquileres sean públicos o de entidades sin ánimo de lucro. Y es un plan coherente, porque han generado un marco institucional, político y jurídico adecuado que les permite pensar estratégicamente a largo plazo.
Una de las características más distinguidas de estos inmuebles sociales es su gran calidad, lo que fomenta la integración y rebaja el estigma sobre este tipo de viviendas. En Viena se pone especial énfasis en la mezcla de perfiles con diferentes niveles de poder adquisitivo, por lo que los arrendatarios no son solo familias vulnerables o de bajos ingresos, sino también de clase media y profesionales.
Para lograr la sostenibilidad de este sistema, existe una colaboración pública con entidades sin ánimo de lucro especializadas, junto con medidas para promover el alquiler asequible y estable, control del precio, diversas ayudas y normativa de protección para los inquilinos. Lo que no ha cambiado en Viena es la decisión de seguir teniendo este modelo, independientemente de qué color sea el partido en el poder municipal
El precio medio del metro cuadrado (m²) en Viena es de 10,5 euros, mientras que en Madrid y Barcelona alcanza los 25,4 y 30,6 euros, respectivamente. Así, la Ciudad Condal ocupa el cuarto puesto en cuanto a rentas mensuales más caras (por detrás de Londres, Dublín y París) y, la capital española, el séptimo lugar. En esta misma clasificación, la ciudad austriaca se sitúa en el número 45 de 59 localidades europeas.
Comparando el precio del alquiler en Madrid y Viena a través de plataformas digitales. En una búsqueda rápida en la ciudad española, encontramos un estudio de 28 m² por 900 euros (31 €/m²) o un piso de 45 m² por 890 euros (20 €/m²). En cambio, en la ciudad austriaca hallamos un estudio de 38 m² por 590 euros (15 €/m²) y apartamentos protegidos de una a cinco habitaciones por aproximadamente 9,88 €/m².
Cabe destacar que el sueldo medio de Viena se encuentra entre los 40.000 y 50.000 euros anuales Esta cifra contrasta con la de Madrid, donde el salario medio ronda los 33.000 euros al año. Así, un madrileño que cobra 2.779 euros al mes tendría que destinar el 55% para costear el alquiler de una vivienda estándar de 75 m², que se sitúa en 1.530 euros, frente al 19% que dedicaría un vienés por una vivienda similar.
Por ello, los expertos coinciden que en el caso español, si bien las viviendas asequibles son imprescindibles para ayudar a los más vulnerables, no hay que olvidar al resto de colectivos. La clase media de España se ha convertido en una clase media-baja o media-media, a la que le resulta imposible acceder a la compra de una vivienda y ahora tampoco puede acceder al alquiler porque los precios han subido mucho más que las rentas de la población, y es cierto que los jóvenes que no pueden acceder a la vivienda, pero tampoco los mayores de 50 años o los separados.
En Viena se pueden alquilar distintos tipos de viviendas asequibles. Desde viviendas de titularidad municipal, que se asignan a los solicitantes por un sistema basado en puntos, pasando por cooperativas sin ánimo de lucro en las que participan los futuros inquilinos, hasta la colaboración público-privada entre el Ayuntamiento y las empresas
De las 400.000 viviendas que hay en la actualidad, 220.000 son municipales. Estas se caracterizan por alquileres asequibles, contratos de alquiler permanente, sin comisión y, en su mayor parte, no hay que pagar ningún capital. Ahora bien, el inquilino debe cumplir una serie de requisitos: tener más de 17 años, residir en la ciudad desde al menos dos, y no superar un máximo de ingresos al año (57.600 euros para una persona, 85.830 euros para dos, 97.130 para tres y 108.420 euros para cuatro).
La otra mitad de casas sociales pertenece a cooperativas, que también juegan un papel clave en la oferta de alquiler. En total existen 92 de estas asociaciones, sin fines de lucro o limitado, que construyen y gestionan las viviendas con subvenciones y bajo un marco legal estricto para que no puedan especular. Para acceder a uno de sus pisos es necesario hacerse socio y realizar una contribución financiera, aunque esta se reembolsa al finalizar el contrato de alquiler. También se suele tener la opción de compra tras cumplir diez años de contrato, y cuando llegue el momento se podrá decidir si seguir alquilando o adquirir la vivienda para dejársela a familiares.
El gobierno de la ciudad de Viena apoya a las empresas que construyen apartamentos comunitarios para que siempre haya suficientes viviendas asequibles en el mercado y el sector privado no pueda volverse demasiado fuerte», asegura.
El sistema del alquiler público de Viena ha sido planteado como un ejemplo a seguir por políticos y expertos de todo el mundo. El modelo vienés puede y debe ser el camino a seguir, pero su implementación necesita tiempo y un claro apoyo estatal, que es el que tiene el dinero, y autonómico, que tiene las competencias en vivienda
El problema en España es que la mayor parte del gasto en los presupuestos se destina a otras partidas sociales: , pensiones, desempleo, educación, sanidad y muy poco o casi nada a vivienda. Además, apunta que el crecimiento económico español, que es el más elevado de Europa, resulta insuficiente, por lo que la única solución sería la colaboración público-privada con seguridad jurídica. Habría que generar un marco regulatorio de estas figuras en España que incluya la conducta de negocio, auditorías anuales, obligaciones de mantenimiento de los edificios o fijación de precio de alquileres, así como un marco fiscal y un marco de financiación.
Las administraciones públicas y las entidades sin ánimo de lucro tienen que ser las grandes tenedoras en el futuro, no los fondos de inversión. De este modo, el modelo es sostenible siempre y cuando que los hogares protegidos no pasen al mercado privado. Si en España existiera una gran parque de vivienda pública, social, protegida, la presión de la demanda sobre los precios de venta y del alquiler disminuiría y ello haría bajar los precios a largo y medio plazo.
Lo ideal en el caso de España sería poder bajar un poco el ruido partidista y que se pueda llegar a consensos que permitan que la vivienda sea el «quinto pilar del estado del bienestar. Sin embargo, la situación actual es complicada: tenemos un déficit público y una deuda tan elevadas que para destinar dinero a vivienda habría que retirarlo de otras partidas, y eso parece imposible de conseguir.
Con todo, la incidencia de la vivienda pública en los precios del alquiler tendría una influencia clara. Si tomamos como referencia Viena, allí el 77% de las viviendas de alquiler del mercado privado están sujetas a precios de control de alquileres y aunque el 7,4% no está sujeto a ninguna regulación, el gran parque de casas asequibles actúa como contrafuerte para la regulación de los precios.
INTERESARÁ (PUBLICACIONES DEL BANCO DE ESPAÑA)
EL MERCADO DEL ALQUILER DE VIVIENDA RESIDENCIAL EN ESPAÑA: EVOLUCIÓN RECIENTE, DETERMINANTES E INDICADORES DE ESFUERZO
Se examina la evolución del mercado del alquiler de vivienda residencial en España desde la crisis económica iniciada en 2008. El análisis presentado documenta una expansión del mercado del alquiler de vivienda que se ha concentrado en determinados colectivos (jóvenes y población de origen extranjero) y áreas geográficas (áreas urbanas y zonas turísticas). Esta evolución ha venido acompañada, a partir de 2015, por un aumento de los precios medios del alquiler que ha sido especialmente intenso en las grandes áreas urbanas. Las dinámicas de precios observadas son el resultado de un crecimiento de la demanda superior al de la oferta, que aumenta a un ritmo insuficiente.
Entre los principales determinantes que explican el auge de la demanda de vivienda en alquiler destacan el dinamismo demográfico y la concentración de la población en las grandes áreas urbanas. Al mismo tiempo, se produce un desplazamiento de parte de la demanda residencial al mercado del alquiler en un contexto de prudencia de las entidades financieras en la concesión de crédito hipotecario. Por su parte, la oferta de alquiler residencial en manos de particulares que no son grandes propietarios ha crecido de manera sustancial durante la última década.
No obstante, este aumento de la oferta se ha visto limitado ante el auge de usos alternativos de la vivienda (alquileres turísticos, de habitaciones y de temporada), el reducido parque de alquiler social y el escaso dinamismo de la inversión del sector privado institucional en el mercado del alquiler residencial. Como consecuencia de estos desarrollos, la economía española destaca entre las economías de la UE-27 por la significativa proporción de hogares arrendatarios que se encuentran en una situación de sobresfuerzo para hacer frente al gasto que supone el alquiler de una vivienda. Estas situaciones de sobresfuerzo se concentran en los hogares con menores ingresos, entre los que destacan los formados por jóvenes, y en las áreas donde se concentra la actividad económica y turística.
EL MERCADO DE LA VIVIENDA RESIDENCIAL EN ESPAÑA: EVOLUCIÓN RECIENTE Y COMPARACIÓN INTERNACIONAL
Se describe la evolución del mercado de la vivienda residencial en la economía española considerando una perspectiva temporal amplia. La evidencia presentada muestra un notable dinamismo del mercado de la vivienda, en términos de compraventas y precios medios, desde la recuperación económica iniciada en 2014. En el período más reciente, el incremento acumulado de las compraventas se basaría, en buena medida, en el crecimiento demográfico y en la demanda de no residentes. En este contexto, el limitado crecimiento de la oferta de vivienda nueva habría contribuido a sostener el aumento de los precios.
Al mismo tiempo, se documentan una recuperación de los flujos de crédito hipotecario y unas condiciones financieras holgadas hasta 2021. Estos desarrollos han sido compatibles con un notable desendeudamiento de los hogares y con la corrección de los desequilibrios acumulados en el mercado inmobiliario durante la primera década del siglo XXI.
Además, las vulnerabilidades y los riesgos para la estabilidad financiera asociados al mercado de la vivienda en España se encuentran actualmente contenidos. A esta contención ha contribuido, entre otros factores, la aplicación durante la última década de estándares crediticios más exigentes que los prevalentes antes de la crisis financiera global. La comparación de los indicadores de actividad, precios y crédito inmobiliario con los de las principales economías avanzadas muestra una elevada heterogeneidad en las tendencias observadas y sugiere que el tamaño relativo del mercado de la vivienda residencial en España no se encontraría sobredimensionado.
