EL “VALOR” DE LOS INMUEBLES A EFECTOS DE LOS SUBSIDIOS DE DESEMPLEO

VALOR FISCAL, VALOR CATASTRAL, VALOR DE VENTA

VALOR FISCAL.

El valor fiscal se refiere al método de las Agencias Tributarias para determinar el precio de un inmueble para el pago de impuestos. El valor fiscal es el valor mínimo por el que conviene escriturar el inmueble, más allá del precio de compraventa. Algo similar ocurre con las herencias pues a la hora de pagar el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, el fisco otorga un valor al inmueble que es el que se tomará para calcular la base imponible del tributo.

El cálculo del valor fiscal de la vivienda depende de cada comunidad autónoma. Con la excepción de Guipúzcoa, todas la calculan tomando por punto de partida el valor catastral de la misma y aplicando un coeficiente multiplicador en función de su antigüedad. De hecho, así es como la Ley General Tributaria estima que debe calcularse el valor real de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. A partir de ahí, cada comunidad puede establece pequeñas diferencias.

En definitiva, el valor fiscal de un inmueble es lo que vale para Hacienda, que no tiene nada que ver con el precio de mercado ni con el valor catastral del inmueble.  El valor fiscal, por decirlo de otra forma, es la base impositiva de dos impuestos: por un lado, es el valor que sirve para calcular el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que se debe pagar siempre que se produce una venta de inmuebles entre particulares, y también para calcular el Impuesto de Sucesiones, que está cedido a las comunidades autónomas. El valor fiscal del inmueble varía, como hemos dicho, en función de la autonomía en la que esté situada y, sobre él, se aplican los impuestos correspondientes. Este valor se puede consultar en la web de cada  hacienda autonómica, aunque tendrá una vigencia legal máxima de solo tres meses.

VALOR CATASTRAL.

El valor catastral es un valor administrativo fijado para cada bien inmueble rústico o urbano y que resulta de la aplicación de los criterios de valoración del municipio correspondiente esencialmente de la localización del inmueble, el coste de ejecución material de las construcciones y los valores del mercado del suelo. Con carácter general, el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado. Los valores catastrales se pueden actualizar anualmente mediante la aplicación de coeficientes aprobados por las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado. Es el valor que se usa como base para los tributos municipales como el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles).

La referencia catastral es el identificador oficial y obligatorio de los inmuebles y consiste en un código alfanumérico, formado por veinte caracteres, que es asignado por el Catastro de manera que todo inmueble debe tener una única referencia catastral. Esta referencia catastral permite la localización de los bienes inmuebles en la cartografía catastral, con lo que se sabe con exactitud de qué inmueble se trata en las transacciones de propiedad (compra-ventas, herencias, donaciones, etc.).

La forma más cómoda, fiable y efectiva de conocer el valor catastral de un inmueble es a través del servicio servicio online del Catastro.

ENLACE A LA WEB DEL CATASTRO

VALOR DE MERCADO.

Este últimovalor, llamado también valor venal, de un inmueble es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el supuesto de que el inmueble se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, y que se dispusiere de un plazo normal para negociar la venta. Se considera que entre esos vendedor y comprador no existe vinculación previa alguna, y que ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a la causa del contrato. Los impuestos no se incluyen en el precio ni tampoco los posibles gastos de comercialización.

ENLACE A UN SIMULADOR DEL VALOR DE MERCADO

EL VALOR DE INMUEBLES EN LOS SUBSIDIOS DE DESEMPLEO

HERENCIAS: GANANCIALES O PRIVATIVAS.

Como introducción cabe indicar que el Código Civil en su artículo 1.346.2º califica como bien privativo a aquel que ha sido adquirido por el cónyuge a título gratuito. Así, los bienes adquiridos por herenciano tienen carácter ganancial, lo que implica que el cónyuge no ostente derecho alguno sobre los bienes objeto de la citada herencia. Lo mismo sucederá con los bienes recibidos por donación.

Sin embargo, los beneficios que tales bienes pudieren generar sí tienen carácter ganancial, por lo que que a cada cónyuge le corresponde el 50% de tales beneficios. Así se indica en el artículo 1.347.2º del Código Civil al establecer que son bienes gananciales “los frutos, rentas o intereses que produzcan tanto los bienes privativos como los gananciales”.

Por consiguiente, el inmueble (y el dinero) de una herencia es de exclusiva propiedad del heredero, si bien los intereses que pudiere generar la suma heredada son gananciales, como también lo será la renta arrendaticia que obtuviera si decide arrendar dicho inmueble.

Además en el Real Decreto 625/1985, de 2 de abril, por el que se desarrolla la Ley 31/1984, de 2 de agosto, de Protección por Desempleo se atribuye las rentas como en el Código Civil, y se indica en su art. 7. Requisitos de acceso al subsidio. “b) Las rentas se imputarán a su titular cualquiera que sea el régimen económico matrimonial aplicable, pero las rentas derivadas de la explotación de un bien de uno de los cónyuges, si el régimen económico matrimonial es el de gananciales, se imputarán por mitad a cada cónyuge

Ejemplo: Uno de los cónyuges hereda un inmueble. Es un bien privativo y solo corresponde al cónyuge que lo hereda. El inmueble se alquila por un importe de 800 €/mes. Aunque el bien era privativo, si el régimen económico del matrimonio era de gananciales, sus rentas han pasado a ser gananciales atribuyendo 400 € a cada cónyuge.

“MENSUALIZACIÓN” DE LOS INCREMENTOS PATRIMONIALES

Es preciso hacer notar que las “rentas” que se tiene en cuenta para el cálculo del tope de rentas mensuales dependen de cada subsidio en particular, pues en algunos sólo se computan las rentas mensuales personales y en otros las de la Unidad Familiar

Las herencias no son en puridad “rentas” pero sí son incrementos patrimoniales y, por lo tanto, se “mensualizan” dividiendo su importe entre 12 para comprobar si se supera o no el tope de rentas para recibir un subsidio de desempleo. Si no se supera no afectará al subsidio aunque hay que comunicarlo al SEPE, y si se supera (que es lo usual) se suspende temporalmente el subsidio por un sólo mes y al mes siguiente se reanuda, aunque a veces hay que solicitarlo pues la renovación no se hace de oficio siempre.

Además, dado que hay que computar los rendimientos (presuntos o efectivos) de dicha herencia es preciso informar al SEPE para que no se acoja al incumplimiento de aportar información y en base a ello suspender temporalmente o incluso extinguir el subsidio. 

VALOR A CONSIDERAR Y FECHA DE EFECTOS

Las ganancias patrimoniales derivadas de herencias se imputarán a la fecha de la escritura de aceptación y partición de la herencia, o de la notificación de la resolución judicial -momento en que dicho bien se incorpora al patrimonio-, salvo que no sea precisa la escritura de aceptación y partición, bien por disposición testamentaria, bien por existir un único heredero, en cuyo caso se estará a la fecha de presentación de la liquidación del impuesto de sucesiones.

Según se desprende de las Instrucciones de rentas y responsabilidades familiares de fecha 7/11/2019, en la Instrucción sexta. Determinación de la cuantía de las rentas, punto 3,  último párrafo:

“Las ganancias patrimoniales se computarán por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión de los bienes. Si se transmiten bienes que hubieran sido heredados o legados, se entenderá como valor de adquisición el que figure en la escritura de partición o en la resolución judicial. Si no se dispone de dichos documentos, se tomará el valor que figure en el testamento o en la liquidación del impuesto de sucesiones o del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía). En los casos de herencia o legado únicamente se computará como ganancia patrimonial, en la fecha en que se adquiera, el importe bruto del dinero percibido en efectivo o depositado en cuentas corrientes. A partir del mes siguiente se computará el rendimiento efectivo o presunto tanto de los bienes inmuebles como de los bienes muebles adquiridos por herencia o legado -incluyendo, por tanto, el rendimiento efectivo o presunto del dinero recibido en efectivo o depositado en entidades bancarias-“

En consecuencia las cantidades monetarias recibidas en herencia se computan desde el mismo momento de la aceptación de la herencia y, en cambio, los bienes inmuebles se tendrán en cuenta (su rendimiento real o “presunto”) desde el mes siguiente al de la aceptación de la herencia.

RENDIMIENTOS PRESUNTOS DEL PATRIMONIO

En el caso de que el solicitante o beneficiario de un subsidio sea titular de bienes o derechos de los que no obtenga un rendimiento efectivo, se computará su rendimiento mensual presunto que resulte de aplicar el 100 % del tipo de interés legal del dinero vigente sobre el valor de dicho bien o derecho, prorrateado entre 12 meses.

Se exceptúan de lo anterior la vivienda habitualmente ocupada por el trabajador y los bienes cuyas rentas hayan sido computadas. Para calcular el rendimiento presunto del patrimonio del beneficiario se tendrán en consideración:

1. Las cantidades invertidas en Sociedades y fondos de inversión mobiliarios e inmobiliarios, y en  Fondos o planes de jubilación.)

2. El valor catastral de todos los bienes inmobiliarios urbanos y rústicos, distintos de la vivienda habitual.

No procede la imputación por mitad a cada cónyuge de los rendimientos presuntos ya que éstos únicamente se aplican en defecto de rendimientos efectivos derivados de la explotación de los bienes y, precisamente, la explotación de los bienes es la condición necesaria para hacer la imputación por mitades.

En el caso de derecho de usufructo sobre un bien, los rendimientos efectivos o presuntos del mismo se imputarán exclusivamente al usufructuario, pues sólo a éste corresponde el uso y disfrute de dicho bien.

USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD

El pleno dominio es la titularidad de la plena propiedad de un bien. Desde un punto de vista legal esa propiedad se divide entre la nuda propiedad y el usufruto, que de forma muy resumida, es la diferencia entre ser el dueño de un bien y poder disfrutar del mismo.

El usufructo es el derecho de goce, uso y disfrute de un bien. El ejemplo más repetido de usufructo se da en la herencia de la vivienda. Al heredar una vivienda es normal que la nuda propiedad pase a los hijos dejando al cónyuge spbreviviente el usufructo de la misma. Es decir, que la casa pasa a ser propiedad de los hijos en la herencia tras afrontar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, pero su uso y disfrute queda reservado para el padre o la madre. Esta es la forma de asegurar que el bien pasará a los hijos, pero que éstos no podrán echar al ptro cónyuge del hogar matrimonial. Esta misma fórmula también se empieza a ver en el mercado inmobiliario en personas mayores que necesitan o quieren liquidez. Lo que se hace en este caso es vender la nuda propiedad de la casa y reservarse el usufructo vitalicio.

El usufructuario puede usar el bien e incluso alquilarlo. El derecho de uso y disfrute le permite al usufructuario arrendar el bien y darle el uso que considere oportuno, aunque si genera rendimiento económico, será también él quien tenga que asumir los impuestos por el mismo

La nuda propiedad implica tener la propiedad del bien pero sin poder disfrutarlo.El nudo propietario es el dueño del bien, pero con límites sobre su uso y disfrute. El nudo propietario de la vivienda podría vender la casa e incluso hipotecarla, siempre que respete el derecho del usufructuario.

El usufructo puede tener la duración que se determine en el contrato de venta o en la herencia. Lo más habitual es que este usufructo sea vitalicio, pero puede establecerse por periodos inferiores. Una vez termine o se extinga el usufructo, el nudo propietario tendrá ya el pleno dominio del bien.

Las obligaciones del nudo propietariosobre el bien pasan por el pago de impuestos y tributos sobre el bien, según figura en el artículo 505 del Código Civil. La excepción la marca el IBI o Impuesto sobre Bienes e Inmuebles, cuyo pago recae sobre quien disfruta la casa. En el caso de la Plusvalía Municipal, será el nudo propietario quien deba abonarla cuando se extinga el usufructo.

Conocer la diferencia entre usufructo y nuda propiedad es importante porque cada una tiene sus implicaciones fiscales y legales. De hecho, al abonar los impuestos de la herencia, cada una de las partes deberá pagar por lo que recibe, el nudo propietario por el valor de la propiedad y el usufructuario por el usufructo. Lo mismo ocurrirá en el IRPF con los impuestos por vender una casa.

Como hemos visto, es muy habitual que al recibir una herencia algunos de los bienes heredados, usualmente un patrimonio inmobiliario, lo sea en concepto de nuda propiedad. La forma de heredar ese patrimonio es fundamental para el cálculo de las rentas (incrementos patrimoniales) que posibilitan acceder o continuar recibiendo ese subsidio, esencialmente en lo que concierne a los denominados “rendimientos presuntos” de los bienes del patrimonio.

Para el cálculo del tope de rentas en los subsidios de desempleo no son de aplicación las normas tributarias sino las del Código Civil, por lo que teniendo la nuda propiedad del inmueble, y no constando que se obtenga beneficios, ya que la usufructuaria del mismo es otra persona (usualmente el cónyuge del fallecido del que se hereda), no se puede computar rendimiento patrimonial presunto. Cuestión distinta es la valoración que deba hacerse en el momento posterior en que el  cónyuge supersite fallezca, adquiriéndose así el usufructo del inmueble y su plena propiedad.

Así, consecuentemente con lo expuesto los tribunales han sentenciado que no se puede computar rendimiento patrimonial presunto a quien solo ostenta la nuda propiedad de un inmueble para el cómputo de rentas de los subsidios de desempleo.

DE POSIBLE INTERÉS: Para el Ingreso Mínimo Vital (IMV) se considera patrimonio la suma de los activos no societarios, sin incluir la vivienda habitual, y el patrimonio societario neto, de la siguiente forma:

Los activos no societarios son la suma de los siguientes conceptos:

a) Los inmuebles, excluida la vivienda habitual.

b) Las cuentas bancarias y depósitos.

c) Los activos financieros en forma de valores, seguros y rentas y las participaciones en Instituciones de Inversión Colectiva.

d) Las participaciones en planes, fondos de pensiones y sistemas alternativos similares.

Dichos activos no societarios se valorarán de acuerdo con los siguientes criterios:

1.-Los activos inmobiliarios de carácter residencial de acuerdo con el valor de referencia de mercado y, en ausencia de este valor, por el valor catastral del inmueble.

2.-El resto de activos inmobiliarios, bien sean de carácter urbano, bien sean de carácter rústico, de acuerdo con el valor catastral del inmueble.

3.-Las cuentas bancarias y depósitos, los activos financieros y las participaciones, por su valor a 31 de diciembre consignado en las últimas declaraciones tributarias informativas disponibles cuyo plazo reglamentario de declaración haya finalizado en el momento de presentar la solicitud.

El patrimonio societario neto incluye el valor de las participaciones en el patrimonio de sociedades en las que participen de forma directa o indirecta alguno de los miembros de la unidad de convivencia, con excepción de las valoradas dentro de los activos no societarios.

El patrimonio societario se valorará, para cada uno de los miembros de la unidad de convivencia, aplicando los porcentajes de participación en el capital de las sociedades no incluidas dentro de los activos no societarios, al valor del patrimonio neto de dichas sociedades y de las que pertenezcan directa o indirectamente a estas consignado en las últimas declaraciones tributarias para las que haya finalizado el ejercicio fiscal para todos los contribuyentes.

AQUÍ PUEDES DESCARGARTE LA FICHA COMPLETA

Descarga la ficha en PDF

2 comentarios en «EL “VALOR” DE LOS INMUEBLES A EFECTOS DE LOS SUBSIDIOS DE DESEMPLEO»

  1. Hola, en este caso, una persona que viva en alquiler en un inmueble, pero que tenga la nuda propiedad de otro, que no es su vivienda habitual, y que el ususfructo vitalicio recaiga en sus padres, podría pedir el ingreso mínimo vital?

    Responder

Deja un comentario