La vivienda en propiedad es una buena herramienta para generar ingresos que complementen la pensión de jubilación
Una de las principales preocupaciones de los trabajadores que se acercan a la edad de jubilación es si el dinero que recibirán de la pensión pública será suficiente para cubrir sus necesitadas durante toda su etapa de retiro.y en lo que más invierten los españoles es en activos inmobiliarios, principalmente en vivienda, que ya supone entre un 80% y un 98 % de la riqueza de las familias españolas.
Aprovechando esta tendencia inversora, las entidades financieras lanzan, cada vez con más frecuencia, productos que utilizan la vivienda como fuente de generación de ingresos complementarios a la pensión de jubilación, como la hipoteca inversa, la venta de la nuda propiedad, la vivienda inversa, la renta inmobiliaria vitalicia o la permuta de alquileres.
La elección del tipo de producto a elegir para complementar los ingresos de jubilación depende fundamentalmente de los factores del mercado de la demanda (actitudes hacia la herencia, actitudes hacia la adopción de disposiciones financieras para la jubilación, relación calidad-precio y riesgo,…) y la oferta (riesgos para los proveedores, restricciones de requisitos normativos y de capital,…). En definitiva, la opción preferida depende de la situación personal del propietario. Por ejemplo, las necesidades específicas de la edad, la situación de salud, el apego psicológico a la vivienda, el consumo y el control del uso de la vivienda.
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1.- SIN PERDER LA TITULARIDAD DEL INMUEBLE:
LIQUIDEZ A CAMBIO DE UN PRÉSTAMO
1.a) Hipoteca inversa
Se trata de un préstamo en que la garantía es la vivienda. El jubilado mantiene la propiedad del inmueble y puede seguir viviendo en él hasta que fallezca. Será entonces cuando sus herederos paguen el préstamo o vendan la casa.
Para que un préstamo sea considerado como hipoteca inversa hay que cumplir una serie de requisitos como que el solicitante y sus beneficiarios tengan más de 65 años, estén afectados de dependencia o tengan un grado de discapacidad superior al 33 por ciento.
El importe del préstamo puede ser en un solo pago o mediante disposiciones periódicas. Además, la garantía tiene que ser ejecutable cuando fallezca el prestatario o el último de los beneficiarios y la vivienda tiene que haber sido tasada y asegurada contra daños. El precio del producto dependerá de la estimación que la compañía aseguradora realiza sobre la esperanza de vida del asegurado. Existen dos modalidades:
- Hipoteca inversa con renta vitalicia diferida. El propietario recibe una renta financiera durante su vida esperada y si excede dicha edad, un seguro de vida complementa dicha cantidad hasta el fallecimiento.
- Hipoteca inversa con renta vitalicia inmediata. El propietario empieza a percibir la renta desde el primer día hasta su defunción, garantizándose el derecho de usufructo (y, por tanto, se puede alquilar, si se desea).
Son el único producto financiero que permite mejorar la calidad de vida sin perder la titularidad de la vivienda y dota a los herederos de la flexibilidad de poder rescatar el inmueble en un futuro con el pago de la deuda o de venderlo para hacer frente a esta, recibiendo el exceso de valor que generará en la mayoría de los casos dada la presumible revalorización del inmueble con el paso del tiempo”.
Uno de los inconvenientes de la hipoteca inversa es que “las rentas que se generan son muy bajas” En el supuesto de una persona de 70 años, con una vivienda valorada en 270.000 e, que suscribe una hipoteca inversa, esta persona recibiría entre 297 y 311 € mensuales, cantidades muy reducidas respecto al valor de la vivienda.
Según sus cálculos, si la esperanza de vida media en España es de 83,3 años, en los 13,3 años de vida que supuestamente le queda al propietario recibiría como máximo el 18,4 % del valor de la vivienda. Si viviera más, el porcentaje será mayor, pero siempre sería muy bajo para tener garantizada la recuperación del bien. El problema de estas hipotecas es que “la deuda generada es mucho mayor que lo recibido, en el ejemplo anterior si se quiere recuperar la vivienda los herederos tienen que desembolsar entre 25.095 y 30.471 € de más respecto a lo que ha recibido su propietario.
1.b) Permuta de alquileres
Esta alternativa se basa en un intercambio de alquileres. Un ejemplo es el caso de alguien que desea irse a una residencia, pero no puede costeársela.
Mediante la permuta de alquileres, un inversor le paga al propietario el dinero adicional que necesita para asumir el coste de la residencia (por ejemplo, 1.200 euros) a cambio de las rentas que obtiene por alquilar su vivienda (por ejemplo, 1.000 euros).
La diferencia entre lo que necesita la persona mayor y lo que se obtiene por el alquiler, en este caso 200 euros, es financiada por el inversor que ofrece la permuta. Cuando fallezca el vendedor, los herederos deben liquidar la deuda acumulada, devolviendo el capital prestado más los intereses.
Esta devolución puede efectuarse mediante dinero líquido por el montante de la deuda o dejando al inversor la explotación del alquiler de la vivienda el tiempo necesario hasta devolvérsela.
En este caso, no se produce transferencia de la propiedad al inversor: la propiedad del inmueble siempre la retiene el propietario en vida y sus descendientes o herederos a su fallecimiento.
2.- PERDIENDO LA TITULARIDAD DEL INMUEBLE:
LIQUIDEZ A CAMBIO DE LA PROPIEDAD
Existen otros mecanismos para obtener liquidez de la vivienda habitual transfiriendo su propiedad a la vez que el propietario sigue residiendo en ella. Es estos casos el jubilado vende su casa con la condición de mantener el derecho de residir en ella de forma vitalicia. Entre los productos que facilitan esta operación destacan los siguientes:
2.a) Renta inmobiliaria vitalicia.
Esta solución consiste en poner en contacto dos partes interesadas donde una de ellas vende la vivienda (el jubilado) y la otra (el inversor comprador) toma la posesión de la misma en el momento del fallecimiento del anterior.
El inversor se compromete al pago de una renta mensual hasta el fallecimiento del jubilado. La cantidad se estipula en función de la esperanza de vida del jubilado, del valor de mercado de la vivienda y de si el senior desea un pago anticipado único por importe de una fracción del valor de la vivienda.
2.b) Venta de la nuda propiedad
Esta fórmula se basa en que es posible escindir la plena propiedad de la vivienda en dos: el derecho a ser dueño de un bien (nuda propiedad) y el derecho a su uso y disfrute (usufructo). En este caso, el propietario vende la nuda propiedad y retiene el uso. Con este modelo, el jubilado puede obtener entre un 30% y un 75 % del valor de mercado de su casa, dependiendo de su edad.
2.c) Alquiler vitalicio.
Este producto consiste en que el propietario vende la plena propiedad de la vivienda y pasa a ser inquilino vitalicio de la misma. Es decir, involucra dos contratos: uno de compraventa y otro de alquiler vitalicio.
Con esta opción se puede obtener una liquidez de entre el 50% y el 80 % del valor de mercado del inmueble, en función de la edad del beneficiario.
Aunque el alquiler vitalicio y venta de la nuda propiedad parecen productos similares, existen diferencias debido a que en el caso del alquiler vitalicio el vendedor es arrendatario vitalicio, pudiendo, si lo desea, abandonar el domicilio definitivamente. En el caso de venta de la nuda propiedad, el usufructuario retiene el derecho a habitar la vivienda de forma vitalicia, aun cuando no resida en ella. Esto es: el usufructuario puede alquilar la vivienda, pero el inquilino vitalicio no.
